Ascensiunea WeWork: modul în care un start-up al subînchiriatului ia avânt

11 ianuarie 2019 08:34

www.wework.com

Criticii au declarat compania WeWork ca fiind supraevaluată și vulnerabilă până la următoarea criză. Dar compania deține atât de multe contracte de închiriere în atât de multe orașe, încât ar putea să dețină mai multă putere decât proprietarii cu care lucrează.

Titanii din domeniul imobiliar ironizează de mult timp compania WeWork, care în opt ani a reușit să obțină o evaluare de 20 de miliarde de dolari prin vânzarea de contracte de închiriere pe termen scurt pentru spații de birouri partajate cu un amestec de design elegant și băuturi la dispoziție, conform unui articol din New York Times.

Văzută de unii ca o companie imobiliară pozând ca o companie de tehnologie, a fost supranumită în toate felurile, de la un castel de cărți de 20 miliarde dolari la o schemă Ponzi.

Detractorii susțin că modelul de afaceri al WeWork arată strălucit doar într-o economie în creștere, care i-a permis să încheie contracte de închiriere pe termen lung și apoi să reînchirieze acel spațiu pentru alte întreprinderi la un preț mai mare. Valoarea enormă pe care a obținut-o este mai mare decât cea a Boston Properties și Vornado, doi dintre cei mai mari proprietari de spații de birouri ai țării (SUA nota tr.) – companii care dețin de fapt tipul de spațiu pe care WeWork îl închiriază de obicei.

Acum, în condițiile în care ratele dobânzilor sunt mai mari, prețurile imobiliarelor din zonele rezidențiale stagnează și apar temeri privind încetinirea ritmului economic, investitorii în domeniul imobiliar se bucură la ideea că o recesiune ar putea constitui o amenințare existențială pentru companie.

Dar s-a întâmplat un lucru amuzant, pe măsură ce WeWork s-a extins pe tot globul: poate că a devenit prea mare pentru a eșua.

WeWork a început să obțină contracte de închiriere pentru atât de mult spațiu în atât de multe orașe, încât există o convingere fundamentată conform căreia proprietarii săi să nu-și poată permite ca firma să eșueze.

Datorită dimensiunii pe care o are compania WeWork „are mai multă putere pe o piață inferioară”, a declarat Thomas J. Barrack Jr., vechi investitor imobiliar și fondator al Colony Capital.

WeWork a raportat că a pierdut 1,22 miliarde de dolari în primele nouă luni ale anului 2018 – însă compania a mai spus că o investiție suplimentară de 3 miliarde de dolari de la SoftBank i-a împins evaluarea la cel puțin 42 miliarde de dolari.

Înțelepciunea convențională spune că atunci când economia o ia în jos, clienții WeWork – mulți dintre ei sunt start-up-uri și ar putea fi cei mai vulnerabili – vor pleca pur și simplu. Flexibilitatea contractelor de închiriere pe termen scurt ale companiei WeWork face parte, în fond, din farmecul său.

O astfel de situație ar lăsa compania cu contracte pe termen lung, puțini clienți și venituri mici.

Același lucru s-a întâmplat și cu Regus, o companie de partajare de birouri care a intrat în insolvență după „bula dot-com”. Și chiar dacă WeWork a crescut, a folosit sume de bani considerabile: a pierdut mai mult de 700 milioane de dolari în prima jumătate a anului 2018.

Chiar și cei care cred în ascensiunea WeWork consideră schimbarea condițiilor economice printre pericolele cu care se confruntă.

„În timp ce contractele flexibile ale companiei ar putea fi ideale pentru companiile mici, WeWork s-ar confrunta în mod inevitabil cu probleme în închirierea spațiilor lor în cazul în care start-up-urile încep să dispară sau dacă piața imobiliară se confruntă cu o criză similară cu criza financiară din 2008”, a scris firma de cercetare imobiliară Insights în timp ce a detaliat criticile aduse companiei WeWork într-o prezentare de altfel optimistă pentru evaluarea ridicată a companiei.

Însă WeWork construiește o afacere mai durabilă decât par să aprecieze majoritatea directorilor imobiliari.

Compania a fost odată „marketată” persoanelor fizice și companiilor mici pe contracte de închiriere de la o lună la alta, dar companii mari precum IBM și Microsoft o utilizează acum și încheie contracte de închiriere semnificativ mai lungi. Compania declară că clientul său mediu are un contract de șapte până la opt luni, iar clienții noi semnează contracte de închiriere cu o medie de 20 de luni.

Sub toate branding-urile și aspirațiile ample – care includ o școală elementară de tip profit, numită WeGrow – este încă o companie imobiliară.

„La sfârșitul zilei, este vorba despre închirierea de spațiu”, a spus Barrack. Și WeWork a închiriat mult, mult spațiu.

Compania a declarat că este cel mai mare client de chirii din New York, Londra și Washington. Se situează în top 5 în multe alte orașe mari. Numai în New York, WeWork controlează 3 milioane de picioare pătrate de bunuri imobiliare comerciale (aprox. 278.709 m²); controlează 15,5 milioane picioare pătrate la nivel mondial – adică 1.393.546 m² – cu 335 de locații în 24 de țări.

WeWork preconizează că va avea aproximativ 400.000 de persoane care îi vor folosi spațiul de birouri până la sfârșitul anului, ceea ce ar pune-o în fața întregii baze de angajați ai Berkshire Hathaway a lui Warren Buffett – unul dintre cei mai mari angajatori din țară.Un alt semn al dimensiunii enorme pe care ecosistemul WeWork a dobândit-o: are angajați 1.300 de oameni în arhitectură, design interior, inginerie și activități conexe – un registru al angajaților care ar face-o una dintre cele mai mari firme de arhitectură din lume.

Asta înseamnă că atunci când va apărea următoarea recesiune economică – și asta se va întâmpla – este mai puțin probabil că proprietarii WeWork vor evacua compania daca nu își plătește chiria. Dacă ar lăsa WeWork să cadă, acei proprietari ar risca să scadă prețurile comerciale ale imobilelor într-o asemenea măsură încât să creeze un sentiment serios de durere pentru cei mai mari proprietari.

Mai degrabă, proprietarii vor îndura și vor renegocia contractele de închiriere în termeni mai favorabili pentru a împiedica WeWork să creeze o panică totală.

Ideea de „prea mare pentru a eșua” s-a aplicat de mult timp băncilor și situației în care guvernul ar vrea să le salveze susținându-le, dar în acest caz, proprietarii din întreaga lume s-ar putea găsi într-o poziție incomodă de a trebui să ajute la salvarea un chiriaș care a eșuat, pur și simplu pentru că este prea mare.

Aceasta nu este neapărat singura soluție în cazul în care WeWork nu ar mai putea plăti chiria.

Mai degrabă decât să dea cu piciorul WeWork sau să-și reducă chiria, un proprietar ar putea duce la modelul de business prin care firma să acționeze ca un manager de proprietăți. O mare parte din propunerea de valoare a WeWork stă în gestionarea proprietăților. Este posibil ca WeWork să devină echivalentul Marriott, care gestionează hoteluri, dar nu le deține sau le închiriază.

WeWork are, de asemenea, o „pernă de protecție” pe care majoritatea companiilor imobiliare nu o au: SoftBank. Investitorul japonez a investit deja 4,4 miliarde de dolari în companie și tocmai în luna octombrie a discutat preluarea unui pachet majoritar. Având în vedere buzunarele adânci ale SoftBank – are un fond de 100 de miliarde de dolari destinat start-up-urilor -, este foarte posibil ca WeWork să poată depăși dificultățile financiare fără ajutorul proprietarilor.

Când va veni următoarea recesiune, vom afla cine are dreptate: tradiționaliștii în domeniul imobiliar sau cei care încearcă să-i răstoarne.

Distribuiți articolul

Etichete:

Scrie un comentariu


Confidenţialitatea ta este importantă pentru noi. Vrem să fim transparenţi și să îţi oferim posibilitatea să accepţi cookie-urile în funcţie de preferinţele tale.
De ce cookie-uri? Le utilizăm pentru a optimiza funcţionalitatea site-ului web, a îmbunătăţi experienţa de navigare, a se integra cu reţele de socializare şi a afişa reclame relevante pentru interesele tale. Prin clic pe butonul "DA, ACCEPT" accepţi utilizarea modulelor cookie. Îţi poţi totodată schimba preferinţele privind modulele cookie.
×
Alegerea dumneavoastră privind modulele cookie de pe acest site
FIŞIERE COOKIE NECESARE
Aceste cookies sunt strict necesare pentru funcţionarea site-ului și nu necesită acordul vizitatorilor site-ului, fiind activate automat.
Afisează modulele cookie necesare
Vă rugăm să alegeţi care dintre fişierele cookie de mai jos nu doriţi să fie utilizate în ce vă priveşte.
Aceste module cookie ne permit să analizăm modul de folosire a paginii web, putând astfel să ne adaptăm necesității userului prin îmbunătățirea permanentă a website-ului nostru.
Afisează modulele cookie necesare
Aceste module cookie vă permit să vă conectaţi la reţelele de socializare preferate și să interacţionaţi cu alţi utilizatori.
Afisează modulele cookie necesare
Aceste module cookie sunt folosite de noi și alte entităţi pentru a vă oferi publicitate relevantă intereselor dumneavoastră.