EDITORIALE, COMENTARII, ANALIZE, FINANTE PERSONALE, Constructii & Imobiliare

De ce terenurile și casele tind să fie, de fapt, investiții dezamăgitoare

Robert_Shiller_photoO perspectiva a ultimei sute de ani in ceea ce priveste evolutia preturilor terenurilor agricole si ale locuintelor in SUA, intr-o analiza a lui Robert J. Shiller publicata in New York Times:

 

„Cumpărați teren: Nu se mai fabrică„. Acest adagiu repetat adesea sună ca un sfat financiar bun. Dar, pe termen lung, nu a fost. În ciuda creșterilor de preț solide din ultimii ani, terenurile și casele s-au dovedit a fi, de fapt, investiții dezamăgitoare. Contează să vedem de ce.

Să începem prin a ne uita la numere. Cele mai bune date de pe teren din Statele Unite ale Americii, pe termen lung, există pentru terenurile agricole. Un astfel de activ este valoros în sine și poate fi, de asemenea, considerat un rezervor important, care poate fi transformat în locuințe și în alte scopuri, uneori, la momentul oportun.

Totuși, de-a lungul unui secol, din 1915 în 2015, valoarea reală a terenurilor agricole americane (deflatate cu indicele prețurilor de consum) a crescut doar de 3,1 ori, potrivit Departamentului Agriculturii. Asta înseamnă o creștere medie de doar 1,1% pe an – și cu o populație în creștere, devine suficient de greu să se mențină neschimbată  valoarea reală a terenului per capita.

Conform propriilor mele date (care se bazează pe S & P / Case-Shiller US National Home Price Index, la crearea căruia am contribuit), prețurile reale pentru locuințe au crescut chiar mai lent în aceeași perioadă – o creștere totală de 1,8 ori, care generează o medie de doar 0,6% pe an.

 

Toate acestea echivalează cu situația în care nici terenurile agricole, nici locuințele nu au fost un domeniu minunat pentru investiții pe termen lung.

 

Pentru a pune acest lucru în perspectivă, rețineți că produsul intern brut real în Statele Unite a crescut de 15,5 ori – sau, în medie, cu  3,2% pe an – din 1929, anul în care s-a înregistrat PIB-ul pentru prima dată, și apoi până în 2015. Aceasta este o rată de creștere mult mai mare decât pentru imobiliare. Dar de ce?

Pentru prețurile locuințelor, o bună parte din răspuns vine de la cerere și ofertă. Pe măsură ce prețurile cresc, companiile construiesc mai multe case și oferta inundă piața, menținând prețurile scăzute.

Răspunsul ofertei la creșterea cererii ar putea explica de ce, in SUA, prețurile reale ale locuințelor au scăzut la nivel național cu 35% din 2006 până în 2012 (și chiar mai mult în unele orașe). Investițiile în structurile rezidențiale din Statele Unite au atins niveluri aproape record ca procent din PIB chiar înainte ca prețul să scadă. Prețurile și-au revenit de atunci – și același trend a fost observat în cazul construcției de case noi.

Dar, este adevărat că terenuri nu se mai fabrică. Și, de fapt, prețurile terenurilor agricole au avut o traiectorie mai bună decât prețurile locuințelor în ultimul secol, inclusiv în cei mai răi ani pentru locuințe, anii neluând în calcul recenta criză financiară. Valorile reale ale proprietăților imobiliare agricole au crescut de fapt, cu 21% de-a lungul întregii crize financiare, adică, între 2006 și 2012. Pentru terenurile agricole, a existat doar o mică scădere, cu 3% în preț real, între 2008 și 2009, care a fost inversată rapid.

Nu vă entuziasmați prea tare. Terenuri nu se mai fabrică, dar, din cauza progreselor tehnologice denumite colectiv Revoluția Verde, a existat ceva asemănător cu o creștere de ofertă pe termen lung. Această minune a secolului 20 în domeniul științei agricole a îmbunătățit foarte mult productivitatea culturilor pe acru (sau pe hectar – n.r.).

Din punctul de vedere al producției agricole, nu a fost nevoie de noi terenuri. Această revoluție a implicat descoperirea de către Fritz Haber a unui proces ieftin pentru producerea amoniacului pentru îngrășăminte, la începutul secolului și descoperirea de noi tulpini grâu de mare randament de către Norman E. Borlaug, la mijlocul secolului. Ambii au câștigat premii Nobel pentru munca lor. Aceste inovații au permis multiplicarea randamentelor per acru și foarte probabil au salvat sute de milioane de vieți din întreaga lume de la foamete.

Efectele acestei revoluții sunt complicate. S-ar putea crede că progresul care îmbunătățește randamentul per acru ar pune o presiune ascendentă asupra prețurilor terenurilor. Dar acest lucru nu este în mod necesar așa, în cazul în care se produce la nivel global și astfel se previne creșterea prețurilor la alimente, care altfel ar aduce mai multe venituri agricultorilor.

Mai mult decât atât, revoluția alimentară se poate accelera prin schimbări, cum ar fi laptele produs în laborator din drojdie modificată genetic și de carne produsă în laborator din celule stem, eliminând necesitatea creșterii animalelor și pășunilor. Acest lucru ar putea avea efecte dăunătoare asupra prețurilor terenurilor agricole.

Desigur, sub fiecare casă se află o bucată de teren. Cu toate că este, în mod normal, doar o parte dintr-un fost teren agricol, de multe ori se află într-o zonă urbană sau suburbană, unde un teren tinde să coste mult mai mult decât în interiorul țării.

Uneori acea bucată mică de pământ domină valoarea locuințelor, în special în zonele urbane dense. Dar, dacă vrem să înțelegem tendințele pe termen lung, trebuie să ne dăm seama ce reprezintă terenul, chiar și în Manhattan sau Silicon Valley sau orice zonă în plină expansiune.

 

Oameni în astfel de locuri, de obicei, nu cumpără terenuri de dragul terenurilor, ci pentru serviciile nenumărate pe care le oferă locuințele. O casa nu este doar un loc unde să doarmă și să depoziteze haine și suveniruri. Aceasta poate fi un loc care este convenabil pentru un loc de muncă stimulativ, școli bune și de divertisment și, într-adevăr, o parte a unei întregi comunități umane.

Aceste servicii s-au dezvoltat enorm în ultimii 100 de ani, schimbând dimensiunile spațiale și geografice ale locuințelor. Există mult mai multe autostrăzi și automobile, telefoane și diverse conexiuni electronice, care să permită oamenilor să părăsească centrele orașelelor și să obțină în continuare serviciile de locuințe pe care le doresc. Astfel, dintr-o perspectivă pe termen lung, aceste evoluții au micșorat o mare presiune ascendentă asupra prețurilor locuințelor în orașe.

Chiar acum, există unele evoluții interesante în furnizarea de servicii locative, care economisesc și mai mult în zona terenurilor urbane. Am văzut recent un interes în „micro-apartamente”, care ar putea avea puțin mai mult de 200 square feet (cca. 18,6 mp – n.r.), dar reușesc să conțină o bucătărie, o baie și un centru de divertisment. Pentru mulți oameni, acest spațiu minuscul, cu apropierea sa de oameni similari în gândire, cartiere interesante și restaurante, este de preferat față de traiul într-o casă într-o suburbie îndepărtată.

Ducând această idee mai departe, suvenirurile pot fi păstrate în depozite la distanță, pot fi livrate într-o singură zi, la cerere, cu mașini fără șofer. Deja, regulile sunt schimbate în mai multe orașe, inclusiv New York, permițând apartamentelor mici să fie construite și să găzduiască mai multe persoane pe o suprafata de teren din oraș. Acești factori ar putea duce la o cerere aproape de zero în viitor pentru terenurile urbane valoroase.

Atunci când aduceți toate aceste elemente la un loc, ritmul lent pe termen lung al creșterii prețurilor terenurilor agricole și locuințelor nu este surprinzător. De asemenea, nu ar fi șocant dacă această tendință ar continua în secolul următor, în ciuda supratensiunilor de preț din ultimii ani. Un rezultat încă mai extrem este, de asemenea, destul de plauzibil…

Într-o sută de ani, am putea vedea chiar și o mare parte din fostul nostru teren agricol convertit în rezervații ale faunei sălbatice. De fapt, este chiar posibil ca prețul real al terenurilor să devină chiar mai mic decât este acum.

Leave a Comment

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

*

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.